I-KİRALANAN TAŞINMAZIN KİRA BEDELİNİN ÖDENMEMESİ NEDENİYLE TAHLİYE YOLUYLA TAKİP
Kiralanan taşınmazın tahliyesi yoluyla alacaklı, hem ödenmeyen kira borcunu talep edebilir hem de taşınmazın tahliyesini talep edebilir.
Takip talebinde iki husus talep edilir: Ödenmeyen kira bedelinin ödenmesi ile kiralanan taşınmazın tahliyesi.
Bu takibe başvurmak için kiracının, kira borcunu ödememesi gerekmektedir. Diğer nedenlerle tahliye talebi bu takip yoluyla talep edilemez. Diğer nedenlerle tahliye talebine başvurmak için Türk Borçlar Kanunu’nda kira sözleşmesine ilişkin hükümler uygulanır ve Sulh Hukuk Mahkemesi’nden talep edilir.
Kiralanan taşınmazın tahliyesinde;
- Borçlu(kiracı), borcunu ödemek isterse, kural olarak ödeme emrinin tebliğinden itibaren 30 gün içinde gerçekleştirmelidir. Şayet ödeme süresi altı aydan daha kısa süreli adi kira sözleşmelerinde 6 gün, ürün kiralarında ise 60 gündür.
- Borçlu(kiracı), itiraz etmek isterse bunu da ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde icra dairesine bildirmelidir. Şayet 6 aydan kısa süreli adi kira sözleşmelerinde bu itiraz süresi 3 gündür.
- Ödeme emrine itiraz edilmezse, takibin kira alacağına ilişkin kısmı kesinleşir. Ödeme süresi de geçince, alacaklı borçlunun mallarını haczini talep edebilir. Ayrıca alacaklı icra hukuk mahkemesine dava açarak taşınmazın tahliyesini talep eder, İcra Hukuk Mahkemesi taşınmazın tahliyesine karar verir. Alacaklının tahliye talebinde bulunabilmesinin süresi ödeme süresinin bitiminden itibaren 6 aydır.
- Borçlu icra takibine itiraz ederse alacaklı itirazın kendisine tebliğinden itibaren 6 ay içinde hem itirazın kaldırılmasını hem de tahliyesini talep edebilir.
- Tahliyenin gerçekleşmesi için her halukarda İcra Hukuk Mahkemesinin karar vermesi şarttır.
Kiracı itirazı ile kira sözleşmesini inkar edebilir. Böyle bir durumda kiracı, kira akdinin olmadığını açık ve kesin bir şekilde yapmalıdır. Alacaklı böyle bir durumda icra hukuk mahkemesinden itirazın kaldırılması ile tahliye talebini SADECE NOTERLİKÇE DÜZENLENMİŞ VEYA ONAYLANMIŞ BİÇİMDE YAZILI KİRA SÖZLEŞMESİ ibraz etmesi gerekir. Böyle bir sözleşme yok ise sulh hukuk mahkemesine başvurarak dava açması gerekir.
Borçlu, kira sözleşmesi dışında bir itirazda bulunmuş ise kira sözleşmesini kabul etmiş sayılır. İcra hukuk mahkemesi bu durumda sözleşmeyi inceleyemez.
Borçlunun itirazının kaldırılıp kiralanan taşınmazın tahliyesine karar verilirse, bu hüküm kanun yoluna tabidir. Pek tabi icra edilebilmesi için kesinleşmesi gerekmez. Ancak tahliye için mahkeme kararının tefhim veya tebliğinden itibaren 10 gün geçmesi gerekir. Borçlu, kanun yoluna başvurduğunda 3 aylık kira bedelini teminat olarak yaıtırdığı takdirde icranın geri bırakılmasını talep edebilir.
Kiraya veren, daha önceden icra takibi yapmaksızın, sahip olduğu hapis hakkının geçici olarak korunması için icra dairesine başvurabilir. İcra dairesi hapia hakkı bulunan eşyaların bir defterini tutar ve rehnin paraya çevrilmesi yoluyla icra takibi başlatılması için alacaklı 15 günü geçmemek üzere süre verir.
II- KİRA SÜRESİNİN SONA ERMESİ SEBEBİYLE TAHLİYE YOLUYLA TAKİP
Kira süresinin sona ermesi nedeniyle tahliye takibine başvurabilmek için, alacaklının elinde yazılı bir kira sözleşmesi ve yazılı tahliye taahhüdünün bulunması gerekir.
Kiraya veren, kira süresinin bittiği tarihten itibaren 1 ay içinde icra dairesine kiracının tahliyesi takibi yapmalıdır. İcra dairesi kiracıya 15 gün içerisinde tahliye etmesi yönünde tahliye emri gönderir. Kiracı kira sözleşmesinin uzadığı ya da yenilendiğine ilişkin itirazını 7 gün içerisinde icra dairesine bildirmelidir. Aksi takdirde zorla tahliye edilir. Bunun için İcra Hukuk Mahkemesi’nin kararına ihtiyaç yoktur. Doğrudan icra dairesi kanalı ile tahliye edilir.
Tahliyesi istenen yerde kiracıdan başka bir şahıs bulunur ve işgalde haklı olduğuna dair resmi bir vesika gösteremezse derhal tahliye olunur.(İİK.m.276/1)
Şu kadar ki, bu şahıs resmi bir vesika gösterememekle beraber daireye ibraz olunan mukavele tarihinden evvelki bir zamandan beri orayı işgal etmekte bulunduğunu beyan eder ve bu beyanı icra memuru tarafından mahallinde yapılacak tahkikatla teeyyüt ederse memur, tahliyeyi tehirle üç gün içinde keyfiyeti icra mahkemesine bildirir.(İİK.m.276/2)
İcra mahkemesi, tarafları dinleyerek icabına göre tahliyeyi emreder veya taraflardan birinin yedi gün içinde mahkemeye müracaat etmesi lüzumuna karar verir. Bu müddet içinde mahkemeye müracaat edilirse, davanın neticesine göre hareket olunur. 36 ncı madde hükümleri burada da uygulanır. Dava etmiyen taraf iddiasından vazgeçmiş sayılır.(İİK.m.276/3)
Borçlunun nesep ve sebepten usul ve füruu, karı veya kocası, ikinci dereceye kadar kan ve sıhri hısımları ve iş ortakları ile borçluya tebaan mecurda oturdukları anlaşılan diğer şahıslar, bu madde hükmünün tatbikında üçüncü şahıs sayılmazlar.((İİK.m.276/4)
Av. Mustafa Onur KUTLAY
